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财务报告的编制与分析
第一节 财务报告概述
财务报告， 又称财务会计报告， 是反映企业某一特定日期的财务状况和某一会计期间的经营成果、 现金流量等会计信息的文件。
财务报告包括财务报表（资产负债表、 利润表、 现金流量表、 所有者权益变动表、 相关附表及会计报表附注）
和财务情况说明书。
其中， 财务报表是财务报告的核心。
财务情况说明书又称“财务状况说明书”， 是指企业在一定时期内对财务、 成本计划的执行情况， 损益形成和增减的原因进行分析总结所形成的文字材料， 是财务报表的补充说明， 也是财务报告的重要组成部分。
编制财务报告的主要目的是为了通过向外部会计信息使用者提供有用的信息， 以反映企业财务信息， 帮助使用者作出相关决策。
一、 财务报表概述
（一）
财务报表的概念
一套完整的财务报表至少应当包括“四表一注”， 即资产负债表、 利润表、 现金流量表、 所有者权益（或股东权益， 下同）
变动表以及附注。
（1）
会计报表（“四表”）
是财务报表的主干部分， 它用表格的形式简明扼要地反映企业在一定时点上的财务状况和一定期间的经营成果和现金流量， 以及所有者权益 （或股东权益）变动的情况。
（2）
会计报表附注（“一注”）
是对在会计报表中列示项目所作的进一步说明， 以及对未能在这些报表中列示项目的说明等。
（二）
财务报表的意义及作用
财务报表作为财务报告的主要组成部分， 它所提供的会计信息具有重要作用， 主要体现在以下几个方面：
（1）
全面系统地揭示企业一定时期的财务状况、 经营成果和现金流量， 有利于经营管理人员者了解本单位各项任务指标的完成情况， 评价管理人员的经营业绩， 以便及时发现问题，调整经营方向， 制定措施改善经营管理水平， 提高经济效益， 为经济预测和决策提供依据。
（2）
有利于国家经济管理部门了 解国民经济的运行状况。
通过对各单位提供的财务报表资料进行汇总和分析， 了解和掌握各行业、 各地区经济的经济发展情况， 以便宏观调控经济运行， 优化资源配置， 保证国民经济稳定持续发展。
（3）
有利于投资者、 债权人和其他有关各方掌握企业的财务状况、 经营成果和现金流量情况， 进而分析企业的盈利能力、 偿债能力、 投资收益、 发展前景等， 为他们投资、 贷款和贸易提供决策依据。
（4）
有利于满足财政、 税务、 工商、 审计等部门监督企业经营管理。
（三）
财务报表的分类
财务报表可以按照不同的标准进行分类。
1. 按照资金运动形态， 分为静态报表和动态报表
（1）
静态报表是综合反映企业在特定日期资产、 负债与所有者权益状况的报表， 如资产负债表。
（2）
动态报表是综合反映企业在一定时期经营成果、 现金流量以及所有者权益变动等情况的报表， 如利润表、 现金流量表和所有者权益（或股东权益）
变动表。
2. 按服务对象， 可以分为对外报表和内部报表
（1）
对外报表是企业必须定期编制、 定期向上级主管部门、 投资者、 财税部门等报送或按规定向社会公布的财务报表。
这是一种主要的， 定期规范化的财务报表。
它要求有统一的报表格式、 指标体系和编制时间等， 资产负债表、 利润表和现金流量表等均属于对外报表。
（2）
内部报表是企业根据其内部经营管理的需要而编制的， 供其内部管理人员使用的财务报表。
它不要求统一格式， 没有统一指标体系， 如成本报表属于内部报表。
3. 按报表所提供会计信息的重要性， 可以分为主表和附表
（1）
主表即主要财务报表， 是指所提供的会计信息比较全面、 完整， 能基本满足各种信息需要者的不同要求的财务报表， 如资产负债表、 利润表和现金流量表。
（2）
附表即从属报表， 是指对主表中不能或难以详细反映的一些重要信息所做的补充说明的报表， 如所有者权益（或股东权益）
变动表和分部报表， 是利润表的附表； 应交增值税明细表和资产减值准备明细表， 是资产负债表的附表。主表与有关附表之间存在着勾稽关系，附表则对主表进一步补充说明。
4. 按编制和报送的时间分类， 可分为中期财务报表和年度财务报表
5. 按编报单位不同， 分为基层财务报表和汇总财务报表
6. 按编报的会计主体不同， 分为个别报表和合并报表
二、 财务报表的编制要求
房地产开发企业编制财务报表， 应做到数字真实、 内容完整、 说明清楚、 报送及时、 手续齐备。
三、 财务报表列报的基本要求
（一）
持续经营
（二）
一致性
（三）
重要性
（四）
提供比较数据
（五）
其他列报要求
（1）
财务报表中的资产项目和负债项目的金额、 收入项目和费用项目的金额不得相互
抵销， 但其他会计准则另有规定的除外。
资产项目按扣除减值准备后的净额列示， 不属于抵销。
非日常活动产生的损益， 以收入扣减费用后的净额列示， 不属于抵销。
（2）
企业应当在财务报表的显著位置至少披露下列各项：
编报企业的名称； 资产负债表日或财务报表涵盖的会计期间； 人民币金额单位； 财务报表是合并财务报表的， 应当予以标明。
（3）
企业至少应当按年编制财务报表。
年度财务报表涵盖的期间短于一年的， 应当披露年度财务报表的涵盖期间， 以及短于一年的原因。
对外提供中期财务报告的， 还应遵循《企业会计准则第 32 号——中期财务报告》 的规定。
（4）《企业会计准则第 30 号——财务报表》 规定在财务报表中单独列报的项目， 应当单独列报。
其他会计准则规定单独列报的项目， 应当增加单独列报项目。
四、 房地产开发企业财务报表的特点
房地产行业最大的特点主要体现为以下两点：
（1）
从产品来看， 房地产企业的产品是不动产， 从建设到竣工需要很长的周期。
（2）
从销售来看， 房地产企业存在预售制度， 在建设阶段可以对产品进行销售并收取销
售款。
从以上房地产行业的特点来看， 房地产企业财务报表具有以下特点：
（1）
大量预收账款导致短期负债剧增， 影响了对企业偿债能力的判断。
房地产企业预售取得的房款通过“预收账款”科目核算， 由于房地产企业从项目建设到竣工需要很长的周期，导致预收账款长期挂账， 形成了企业名义上的负债， 进而造成项目竣工前资产负债率较高，影响了对企业偿债能力的判断。
（2）
开发成本准确计量和分摊难度较大， 影响了对企业真实资产总量的判断。
房地产项目开发周期长、 时间跨度大， 开发成本准确计量和分摊难度较大， 直接影响到企业会计利润的核算。
（3）
管理费用和销售费用全部计入当期损益， 影响了对企业经营成果的判断。
按《企业会计准则》的要求， 房地产企业在开发经营过程中发生的管理费用和销售费用作为期间费用，直接计入当期损益， 在项目尚未竣工验收决算、 大量预收账款未转为销售收入前将出现巨额亏损， 很难通过财务报表反映企业真实的盈利水平。
第二节 资产负债表
一、 资产负债表的内容和格式
（一）
资产负债表的内容
资产负债表反映企业在某一特定日期的资产、 负债和所有者权益三方面的内容， 因此， 资产负债表的项目也分为资产、 负债、 所有者权益三类。
1. 资产类项目
一般按流动性大小分为流动资产和非流动资产两类， 每一类中再按其流动性由大到小的顺序分项列示。
符合下列条件之一的资产列为流动资产：
（1）
预计在一个正常营业周期中变现、 出售或耗用的资产；
（2）
主要为交易目的而持有的资产；
（3）
预计在资产负债表日起 1 年 非流动负债是指偿还期在 1 年以上或者超过 1 年的一个营业周期以上的负债， 包括长期借款、 应付债券、 长期应付款等。
3. 所有者权益类项目
所有者权益类项目反映的是企业在某一特定日期投资者拥有的净资产总额， 一般按照净资产的不同来源和特定用途分为实收资本、 资本公积、 盈余公积、 未分配利润等项目分项列示。
（二）
资产负债表的格式
三、 资产负债表的编制方法
根据我国企业会计准则的规定， 企业提供的资产负债表是一种比较资产负债表， 需要分别列示“年初数”和“期末数”。
通过对比， 使报表使用者能够了解企业财务状况的变动情况及发展趋势。
以下分别说明各栏目的填列方法。
（一）
“年初余额”栏的填列方法
资产负债表“年初余额”栏内各项目的金额， 应根据上年末资产负债表“期末余额”栏内所列数字填列。
如果本年度资产负债表规定的各个项目的名称和内容同上年度不相一致， 应对上年年末资产负债表各项目的名称和数字按照本年度的规定进行调整后， 填入本表中的“年初余额”栏内。
（二）
“期末余额”的填列方法
资产负债表中的“期末余额”栏内各项数字， 应根据报告期末资产、 负债和所有者权益账户
余额资料填列。
有些项目可以根据总账账户余额直接填列； 有些项目可以根据总账账户余额计算填列； 有些项目需要根据明细账户的余额计算填列， 有些项目需要根据总账账户和明细账户余额分析计算填列。
其具体填列方法如下：
1.“货币资金”项目
本项目应根据“库存现金”、 “银行存款”和“其他货币资金”三个账户的期末余额合计填列。
2.“交易性金融资产”项目
本项目应根据“交易性金融资产”账户的期末借方余额直接填列。
3.“应收票据”项目
本项目应根据“应收票据”总账账户期末余额填列。
4.“应收账款”项目
本项目应根据“应收账款”、 “预收账款”账户各明细账户的期末借方余额合计数减去相应的坏账准备账户的贷方余额后按应收账款净额填列。
本项目应注意：
不能根据“应收账款”总账账户直接填列， 因为应收账款的明细账有的是借方余额， 借方余额反映的是应收账款； 应收账款的明细账有的可能有贷方余额， 贷方余额反映的是预收的账款， 应加计在“预收账款”项目内填列。
还要注意， 如果企业“预收账款”明细账户期末有借方余额也属于应收账款， 应加计在本项目内。
另外要注意， 应收账款应按净额填列， 所以如果其调整账户即坏账准备账户有贷方余额，应予扣除。
5.“预付账款”项目
本项目应根据“预付账款”、 “应付账款”两个账户所属的各明细账户的期末借方余额合计填列。
“预付账款”账户的明细账中如果期末有贷方余额， 反映的是“应付账款”， 应
加计在“应付账款”项目 但“其他应付款”账户期末如果有借方余额， 应加计在“其他应收款”项目填列。
8.“存货”项目
本项目应根据“材料采购”、 “原材料”、 “周转材料”、 “委托加工物资”、 “开发产品”、 “发出开发产品”、 “周转房”、 “开发成本”等账户的借方余额合计数填列。
如果对存货已经提了 跌价准备， 应按扣除已提的跌价准备后的金额填列。
如果材料采用计划成本计价的还应按加减材料成本差异后的金额填列。
9.“一年内到期的非流动资产”
企业如有准备在一年内处置的“可供出售金融资产”、 一年内到期的“持有至到期投资”、 需要在 1 年内摊销的“长期待摊费用”等， 应在本项目内填列。
其中“可供出售金融资产” 按照该账户余额扣除相应减值准备余额后的净额填列， “持有至到期投资”按照该账户余额扣除相应减值准备余额后的净额填列。
10.“其他流动资产”项目
如果在各流动资产项目以外出现了其他流动资产可在本项目内填列。
11.“流动资产合计”项目
本项目根据上述各项流动资产项目的金额合计数填列。
12.“可供出售金融资产”项目
本项目应按照该账户余额扣除相应减值准备余额后的净额填列。
13.“持有至到期投资”项目
本项目应根据“持有至到期投资”账户的余额扣除减值准备余额以后的净额填列。
14.“长期股权投资”项目
该项目应根据“长期股权投资”总账账户的余额扣除减值准备余额后的净额填列。
15.投资性房地产
本项目根据“投资性房地产”账户的余额减去“投资性房地产累计折旧（摊销）
”和“投资性房地产减值准备”以后的余额填列。
16.“固定资产”项目
本项目应根据“固定资产”账户的期末余额减去“累计折旧”、 “固定资产减值准备”等调整科目余额后的净额填列。
17.“在建工程”项目
本项目应根据“在建工程”账户的余额填列。
如已经计提了“在建工程减值准备”， 应按扣除减值准备以后的金额填列。
18.“工程物资”项目
该项目反映企业为进行固定资产建设而储备的各项工程物资的实际成本。
应根据“工程物资”账户的期末余额填列。（注意为产品开发而准备的物资属于原材料， 不包括在本项目内）。
19.“固定资产清理”项目
本项目应根据“固定资产清理”账户的期末借方余额填列。
该账户如为贷方余额， 应以“－”号填列。
20.“无形资产”项目
本项目应根据“无形资产”账户的借方余额减去“累计摊销”、 “无形资产减值准备”账户的贷方余额后的净额填列。
21.“长期待摊费用”项目
本项目应根据“长期待摊费用”账户的期末余额减去需要在 1 年内摊销的数额后的金额填列。
22.“递延所得税资产”项目
本项目按照该账户余额扣除相应减值准备余额后的净额填列。
23.“其他非流动资产”项目
本项目应根据“其他非流动资产”科目的余额填列。
24.“非流动资产合计”项目
本项目根据上述各项非流动资产项目的金额合计数填列。
25.“资产总计”项目
本项目应将“流动资产合计”与“非流动资产合计”两个项目的金额总计在一起填列。
26.“短期借款”项目
本项目应根据“短期借款”账户的期末余额直接填列。
27.“应付票...
